El mundo giró su mirada hacia las finanzas personales, después de pasar más de dos años viviendo una pandemia global. Millones de personas se quedaron sin trabajo o tuvieron que trasladar sus oficinas a casa. Lo que provocó que contar con una salud financiera y pensar en invertir sea más importante que viajar o salir de compras. Así fue que las inversiones empezaron a estar en boga, más allá de los economistas, traders y financieros. Pero ¿es cierto que comprar un departamento es mejor que invertir en operaciones de trading? En este contexto, hoy traemos 5 consejos para invertir en bienes raíces en México.
Comprar un departamento (en una zona de alta plusvalía) te ofrece un retorno de inversión alto. Si bien es cierto que las inversiones de alto riesgo pueden superar este retorno, también implican la posibilidad de sufrir una pérdida mayor, debido a su volatilidad. Digamos que si eliges hacer inversiones de alto riesgo estarás confiando en millones de factores externos incluyendo un poco de suerte.
Si lo que quieres es tener un patrimonio a largo plazo para vivir de manera estable. Lo más recomendable para ti es comprar un bien inmueble. Pero, antes debes hacer un análisis de tus finanzas y tu capacidad de pago.
Para adquirir un bien inmueble de contado, debes considerar que este gasto no afecte significativamente en tus planes a corto y mediano plazo.
En el caso de compra a través de un crédito la CONDUSEF (La Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros) comenta que para determinar tu capacidad de pago el primer paso es seguir esta fórmula:
Ingresos mensuales – Gastos mensuales = Capacidad de pago
Esta capacidad de pago debe cubrir el pago de hipoteca, pago de impuestos y gastos. Si actualmente pagas renta puedes sustituir este gasto por pago de hipoteca pero no debes olvidar los gastos extras como mejoras, imprevistos, seguros entre otros ya mencionados. Es por esto último que lo recomendable es buscar una hipoteca menor a la renta que estás pagando.
1. La CONDUSEF recomienda esperar si:
1.- Tus deudas son mayores al 30% de tus ingresos
2.- Tus ahorros no alcanzan para cubrir el enganche o los gastos iniciales.
3.- Tus ingresos fijos son inciertos o muy variables.
2. ¿Cuáles serán son los gastos asociados a mi compra?
Existe una regla -avalada por financieros especializados- llamada la regla del 5%. Los expertos calculan que los gastos anuales asociados a la compra de un departamento corresponden al 5% del total del bien inmueble.
Este 5% se divide de la siguiente manera: el primer 2% se destina a gastos como mantenimiento, imprevistos y seguros. Recuerda que este bien es tuyo y debes cuidarlo y mantenerlo en la mejor condición y siempre asegurado. También toma en cuenta que la mayoría de los desarrollos pide un pago mensual para cuidar áreas comunes.
3. El otro 3% se destina al pago de intereses y el costo de oportunidad.
Por ejemplo un departamento que cuesta $5,000,000 de pesos tendría un costo anual por gastos asociados de $250,000 pesos. Aproximadamente 20,000 pesos mensuales. Para que te convenga este número debe ser menor a tus gastos mensuales de renta.
Ahora bien para que esta regla sea válida debes considerar que los intereses no sean mayores al incremento del valor de tu inmueble es decir si pagas 9% de interés anual tu departamento debe incrementar al menos 9% en su valor cada año. Puedes visitar la tabla comparativa de la CONDUSEF para tener una idea clara de los intereses hipotecarios.
Una forma que recomendamos como expertos para saber el tiempo que te tomará recuperar tu inversión es calcular el ROI.
4. ¿Cómo calculo el ROI de un bien inmueble?
El Retorno de Inversión, ROI por sus siglas en inglés que significan Return on investment es la métrica que ayuda a calcular el tiempo que llevará recuperar la inversión y -mejor aún- lo que nos indicará si la compra que pensamos realizar es rentable.
Este cálculo necesita varios números clave, el primero que debemos definir es la utilidad (la ganancia mensual que obtendremos por la compra del bien inmueble). Para poder calcular la utilidad mensual recomendamos la siguiente fórmula:
Renta mensual – gastos por compra= Utilidad Mensual
Los gastos de compra son los pagos de la hipoteca, el mantenimiento y el pago de impuestos.
Es decir si recibes una renta mensual de $50,000.00 pesos y la suma de tus gastos es de $35,000.00 pesos. Tu utilidad mensual es de $15,000.00 pesos mensuales.
$50,000.00 – $35,000.00 = $15,000.00 mensuales.
Renta mensual Gastos mensuales Utilidad Mensual
En el caso de comprar de contado se resta de los gastos mensuales el gasto de la hipoteca.
Listo, ya tenemos el número clave para poder calcular el ROI. La fórmula para este cálculo es:
Enganche / la utilidad mensual= ROI
Por ejemplo si tu enganche fue de medio millón de pesos y tu utilidad de quince mil pesos:
$500,000.00 / $15,000 = 33.33 meses
Enganche / la utilidad mensual= ROI
En el caso de inmuebles adquiridos de contado la fórmula a realizar es:
Inversión total / utilidad mensual = ROI
Por ejemplo si la inversión total fue de 5 millones de pesos y la utilidad mensual es de 25 mil pesos:
$5,000,000 / $25,000 = 200 meses
5. ¿Por qué es diferente el ROI en caso de crédito o contado?
Esto debido a que se calcula en base al valor de tu desembolso inicial. En caso del crédito cuentas con dicho soporte, pero continuas con un compromiso a largo plazo y en caso de pago de contado el desembolso inicial es alto.
Ahora, es importante que consideres un dato extra, el aumento de la renta. Debes considerar que ya sea debido a la demanda o inflación es normal que la renta de un inmueble incremente cada año o en cada renovación de un contrato. Y que este oscila entre un 3 y 5% en caso de inflación y no puede superar el 10% sin previo aviso. Esto último debido a que el artículo 2448-J del Código Civil de la Ciudad de México protege al arrendador de un incremento desmedido.
Ahora, eres dueño de una información privilegiada que pocos utilizan a la hora de comprar un departamento. Recuerda que estos datos son sólo ejemplos y procura siempre realizar un análisis detallado de la compra, zona y plusvalía. Así como los riesgos secundarios, como el tiempo que pasan los departamentos sin rentarse o riesgos circundantes. Lo que no debes olvidar es que los expertos recomiendan invertir en bienes raíces en la CDMX por su alta rentabilidad y bajo riesgo.
De acuerdo al Índice de Precios de la Vivienda de 2020, el precio de las viviendas con valor medio-residencial tuvo un incremento del 5.6%. Esto significa que, en promedio, el precio de las casas en este periodo ascendió aún cuando según la estimación del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) el PIB decreció 4.5% el último cuatrimestre.
¿Qué podemos concluir?
La compra de un departamento es oportuna si ambicionas incrementar tus ingresos a través de inversiones seguras y cumples con los siguientes 10 puntos :
- Tu capacidad de pago es adecuada.
- Al aplicar la regla del 5% obtienes beneficios post compra.
- El ROI cumple con tu salud financiera.
- Buscas invertir mes con mes en la compra de un bien inmueble.
- Sabes que ahorrar mes con mes te hará consciente de tus gastos.
- Dejar el dinero inmóvil bajo el colchón te suena anacrónico.
- Crees que es buena idea invertir en un bien que año con año mantiene su valor por encima de la inflación.
- Aspiras a tener un bien del cual puedas disponer para venta en cualquier momento.
- Quieres contar con estabilidad financiera y emocional.
- Ambicionas incrementar tus ingresos a través de inversiones seguras.
Recuerda que tu compra debe de ser congruente con tu ingreso y expectativas de vida con calidad.
Te recomendamos estos departamentos con gran plusvalía y estilo.
