CEO Nolab Global
¿Has escuchado hablar del avalúo emocional? Es el precio que tú le pones a tu propiedad por lo que significa para ti, no por lo que el mercado está dispuesto a pagar. Y puede estar haciéndote perder dinero. Mucho dinero.
En mis años de experiencia inmobiliaria, tanto en México como en España, me he topado con muchos tipos de propietarios. Aquí los defino para que puedas identificarte.
Es el que recurre a un valuador "tradicional", con métodos antiguos, que dice conocer muchas zonas pero nunca ha cerrado una operación en ellas. El resultado son avalúos fuera de la realidad, a veces muy arriba y a veces muy abajo.
Para valuar bien es indispensable conocer el nicho de mercado de la zona y haber tenido múltiples operaciones ahí: saber el precio de lista, el precio de cierre y, sobre todo, quién es el comprador y quién el vendedor. Tener un avalúo firmado por un perito no garantiza que ese número sea real.
Por necesidad tiene que vender y casi casi remata su propiedad. Tenga o no un avalúo realista, el comprador detecta la urgencia y va a pedir descuento sí o sí. Para el comprador es una oportunidad; para el vendedor, muchas veces, un alivio.
Tenga prisa o no, decide con el corazón. Cree que su propiedad vale más de lo que dice el mercado, o se quedó con el número de un valuador que no conocía el nicho. Está tan aferrado a ese valor que puede tardar años en aceptar que tiene que bajar el precio, mientras ignora lo que pasa en el mercado.
Aquí también entra el clásico "no me urge el dinero", que dicho junto a un precio desorbitado se vuelve una trampa. En mi experiencia, son los más difíciles de tratar.
Entiende el costo de oportunidad. Se informó del mercado de su zona y trabajó con un valuador profesional que conoce el nicho a la perfección y ha cerrado operaciones en él. Sabe lo que realmente vale su propiedad.
Por eso, cuando aparece una buena oferta, le da el peso que tiene, aunque esté un poco abajo de su expectativa, porque sabe que la siguiente puede tardar meses o años. Y sabe que ese dinero reinvertido puede generar mucho más que una propiedad parada que, con los años, se convierte en un costo.
Antes de las cuentas, una aclaración importante: la comisión inmobiliaria, el ISR por la venta y los trámites se pagan igual vendas hoy o dentro de 4 años. No cambian la comparación. Lo que sí cambia es que cada año de espera suma predial, mantenimiento, seguro, servicios y la renta que no cobras. Aquí van los números netos, ya con todo descontado.
Ejemplo 1: casa para desarrollar en Polanco
Tienes una casa con unos 400 m² de terreno en Polanco, una zona muy cotizada por desarrolladores. Hace 4 años un perito te dijo que valía 50 millones. Desde entonces ha tenido visitas, pero no se vende. Hoy te enteras de que está en sobreprecio: a un desarrollador no le dan los números. Bajándola 20%, a 40.2 millones, entra a un rango interesante; si no, pueden pasar otros 4 años sin venderse.
Comparemos los dos caminos.
Opción A: vender hoy a 40.2 millones e invertir en CETES
Precio de venta: $40.2 M
Comisión inmobiliaria (4% + IVA): −$1.9 M
Trámites del vendedor: −$0.06 M
ISR por enajenación: −$3.1 M
Neto en mano: $35.2 M
8 años en CETES (tasa conservadora de 6%): +$21.9 M
Resultado a 8 años: ≈ $57.1 M
Opción B: esperar 8 años y vender a 50 millones
Precio de venta: $50 M
Comisión inmobiliaria (4% + IVA): −$2.3 M
Trámites del vendedor: −$0.06 M
ISR por enajenación: −$2.9 M
Neto en mano: $44.7 M
8 años de predial, seguro y servicios: −$3.8 M
Resultado a 8 años: ≈ $40.9 M
La diferencia no es de pesos: es de unos 16 millones a favor de vender hoy, ya descontando comisión, ISR y trámites en los dos escenarios. Y eso suponiendo que en 8 años sí aparezca quien pague 50 millones, algo que puede no suceder nunca. El rendimiento de tu dinero, en cambio, corre desde el primer día.
Ejemplo 2: departamento en Polanco
Tu avalúo emocional dice que vale 20 millones. El mercado dice que vale 15% menos, unos 17 millones. Llevas 4 años intentando venderlo y has rechazado ofertas 20% abajo.
Lo que te ha costado mantenerlo en 4 años:
Mantenimiento del condominio ($70 mil al año): $280,000
Predial (depende del valor catastral): ~$400,000
Gastos interiores de mantenimiento: $300,000
Seguro y servicios básicos: ~$160,000
Total: ~$1.1 M
¿Y si lo hubieras vendido hace 4 años 5% abajo del mercado, en 16.15 millones, y hubieras invertido en CETES? Comparemos contra vender hoy, tanto al precio que tú quieres como al que dice el mercado.
Opción A: vendió en 2022 a 16.15 millones e invirtió en CETES
Precio de venta: $16.15 M
Comisión inmobiliaria (4% + IVA): −$0.75 M
Trámites del vendedor: −$0.04 M
ISR por enajenación: −$1.6 M
Neto en mano: $13.8 M
4 años en CETES (tasas reales de Banxico): +$6.3 M
Resultado hoy: ≈ $20.0 M
Opción B: vende hoy a 20 millones (precio emocional)
Precio de venta: $20 M
Comisión inmobiliaria (4% + IVA): −$0.9 M
Trámites del vendedor: −$0.04 M
ISR por enajenación: −$2.1 M
Neto en mano: $16.9 M
4 años de gastos de mantener: −$1.1 M
Resultado hoy: ≈ $15.8 M
Opción C: vende hoy a 17 millones (precio de mercado)
Precio de venta: $17 M
Comisión inmobiliaria (4% + IVA): −$0.8 M
Trámites del vendedor: −$0.04 M
ISR por enajenación: −$1.3 M
Neto en mano: $14.9 M
4 años de gastos de mantener: −$1.1 M
Resultado hoy: ≈ $13.8 M
La cuenta completa: aun si mañana alguien te pagara los 20 millones de tu avalúo emocional, después de comisión, ISR y gastos seguirías 4 millones abajo de haber vendido en 2022. Si vendes a precio de mercado, la diferencia sube a 6 millones. Y esto sin contar la renta que dejaste de cobrar en 4 años, que en un departamento de este nivel en Polanco suma fácilmente otros 3 millones.
"PERO MI PROPIEDAD GANÓ PLUSVALÍA"
Es el argumento más común, y vale la pena revisarlo. El Índice SHF de la Sociedad Hipotecaria Federal muestra alzas de entre 4.6% y 6.6% anual en el Valle de México desde 2024. Con eso, tu departamento valdría hoy entre 18.6 y 20 millones brutos; ya lo vimos: ni vendiendo a 20 alcanzas los 20 millones netos de haber vendido a tiempo. Solo con una plusvalía sostenida de 10% anual, y vendiendo hoy a precio de mercado, empatarías.
Además, la plusvalía solo se cobra al vender. Si tu precio sigue fuera de mercado, esa ganancia es teórica. Los intereses no.
Puede que no te urja vender. Pero cada mes que tu propiedad está fuera de precio pagas predial, mantenimiento, seguro y, sobre todo, dejas de ganar. Sé un propietario inteligente: conoce el valor real de tu inmueble y pon tu dinero a trabajar con poco riesgo.
¿Quieres saber cuánto vale realmente tu propiedad? En Nolab te damos una valoración realista de mercado, basada en operaciones cerradas en tu zona y no en emociones. Solicita tu valoración aquí: https://nolab.mx/contacto
Nota: los cálculos son ilustrativos. Usan las tasas históricas de CETES a 28 días publicadas por Banxico (promedios anuales 2022–2026) con reinversión, y estimaciones de predial con base en la tarifa del Código Fiscal de la CDMX. Las cifras son netas de comisión inmobiliaria (4% + IVA), ISR por enajenación (30% efectivo sobre la ganancia, con costo fiscal supuesto y sin exención de casa habitación) y trámites del vendedor. Notaría, ISAI y avalúo corresponden al comprador. El ISR real depende del costo fiscal de cada inmueble y puede ser menor si aplica la exención de casa habitación. No constituye asesoría financiera.
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