En México nos preguntan por Madrid. En Madrid nos preguntan quién es el comprador mexicano. Y en las dos conversaciones aparece la misma confusión de fondo: se habla de "invertir en el extranjero" como si fuera una sola decisión, cuando en realidad son tres decisiones distintas con lógicas incompatibles entre sí.
El dinero latinoamericano de alto patrimonio se concentra hoy en dos plazas y evita una tercera. Miami absorbe el volumen: los latinoamericanos son el 86% de los compradores extranjeros de obra nueva en el sur de Florida. Madrid absorbe el crecimiento: las compras sudamericanas en España subieron 42% interanual en el segundo trimestre de 2026. Y los dos mercados exóticos que más se preguntan, Dubái y Bali, plantean una cuestión distinta a la del rendimiento: qué estás comprando exactamente.
Llevo cerca de un año viendo el mismo patrón desde los dos lados de nuestra operación. En México nos preguntan por Madrid. En Madrid nos preguntan quién es el comprador mexicano. Y en las dos conversaciones aparece la misma confusión de fondo: se habla de "invertir en el extranjero" como si fuera una sola decisión, cuando en realidad son tres decisiones distintas con lógicas incompatibles entre sí.
Este reporte es el intento de ordenar eso con datos públicos verificables, y de decir en voz alta lo que vemos en las operaciones que sí cerramos.
Knight Frank contabiliza 713,626 individuos con más de 30 millones de dólares en el mundo en 2026, un 32% más que en 2021. Son 89 personas al día cruzando ese umbral. De ellos, el 22% declara que planea invertir en residencial de lujo este año.
El dato que más se cita de la región es que Latinoamérica y el Caribe encabezaron el crecimiento de precio prime en 2025, con +4.7%, mientras Norteamérica retrocedió 0.9%.
Ese titular se lee mal casi siempre. Que el prime latinoamericano suba más rápido no lo convierte en mejor destino de capital. En parte significa que hay patrimonio regional que se está quedando en casa por falta de alternativas bien estructuradas: en las mismas monedas y bajo las mismas jurisdicciones de las que muchas familias dicen querer diversificarse. Un activo que sube 4.7% en un país cuya moneda se mueve más que eso no está protegiendo nada.
El mercado estadounidense se enfrió. Los compradores extranjeros adquirieron 45,300 millones de dólares en vivienda usada entre abril de 2025 y marzo de 2026, una caída de 19.1% en valor y 14% en unidades. Es el segundo nivel más bajo desde que NAR lleva el registro en 2009.
México resistió mejor que el promedio. Con 9,400 operaciones y 5,000 millones de dólares, es el segundo país de origen del mundo, solo detrás de Canadá. El ticket promedio mexicano, dividiendo volumen entre unidades, ronda los 532,000 dólares. Es un dato de mercado general, no de lujo: NAR mide todo el rango de precio y reporta una mediana de 465,000 dólares para el comprador extranjero. Solo el 15% compró por encima del millón.
Donde el dato se vuelve interesante es en Miami.
En obra nueva y preventa del sur de Florida, el 52% de las ventas se van a compradores extranjeros. Y el 86% de esos extranjeros son latinoamericanos. En Downtown Miami la cifra llega al 99%; en Coconut Grove, al 97%. No estamos hablando de un segmento internacional diverso. Estamos hablando de un mercado que, en la práctica, funciona como una extensión inmobiliaria de Bogotá, Buenos Aires y Ciudad de México.
Colombia lidera por tercer año consecutivo con 15% de los compradores extranjeros. Argentina va segunda con 12% y es particularmente fuerte por encima del millón de dólares. México y Brasil rondan el 7% cada uno.
Pero hay un detalle que cambia la lectura. Si se mira solo la obra nueva, Colombia sube a 23% y México salta a 20%. El comprador mexicano pesa 7% del total internacional y 20% de la preventa. No compra menos: compra distinto. Compra producto que todavía no existe, con calendario de pagos escalonado durante la obra, y suele hacerlo de contado. El 48% de los compradores extranjeros en Estados Unidos paga sin financiamiento, contra el 28% del comprador local.
A esto hay que sumar algo que el dato de Miami no captura. México es el segundo país de origen del mundo en compra de vivienda en Estados Unidos, y su demanda no se concentra solo en Florida: Texas absorbe el 12% de la compra extranjera nacional y es, según NAR, un destino principal del comprador mexicano. Mirar únicamente el sur de Florida subestima el peso real del capital mexicano en Estados Unidos.
Esto es lo que vemos y lo que me incomoda decir: Miami funciona. Los precios de condominio de lujo en Miami-Dade han compuesto bien desde 2020 y el producto con marca hotelera ha superado al mercado general. El problema no es el activo. El problema es que para una familia mexicana o colombiana cuyo patrimonio ya está expuesto al ciclo del dólar, comprar en Miami no es diversificar. Es concentrar en una sola ciudad, una sola moneda y una sola clase de activo, con la sensación tranquilizadora de haber salido del país.
España cerró el segundo trimestre de 2026 con el 15.98% de todas las compraventas de vivienda en manos de extranjeros. Es el porcentaje más alto de la serie histórica del Colegio de Registradores. Hace un año era 14.10%.
Lo relevante es el contraste. En ese mismo trimestre, el total de compraventas en España cayó 2.3% interanual. El mercado nacional se contrae y el extranjero crece 11%. Son dos mercados distintos ocupando el mismo territorio.
Ahora, la parte que conviene decir con honestidad: ningún país latinoamericano está en el top 10 de compradores extranjeros en España. El ranking lo dominan Reino Unido (6.99%), Países Bajos (6.94%), Alemania (6.11%) y Marruecos (6.09%). Cualquiera que le diga a un cliente que los latinoamericanos están tomando el mercado español por volumen le está mintiendo.
Lo que sí es cierto, y es el dato que importa, es que las compras de ciudadanos sudamericanos crecieron 42% interanual en ese trimestre. Frente a un Reino Unido que creció 0.7%. Es una base pequeña creciendo rápido, no una base grande consolidada. Son dos historias muy distintas y sirven para cosas distintas.
Y hay una diferencia geográfica que casi nadie señala. Los británicos, neerlandeses y alemanes compran costa: Baleares (32.27% de operaciones extranjeras), Comunitat Valenciana (31.03%), Alicante, Málaga. El capital latinoamericano no va ahí. Va a Madrid. Va a ciudad, no a playa. Va a un piso que se usa, no a una segunda residencia de verano.
En el residencial prime madrileño el comprador extranjero ya representa cerca del 45% de las transacciones, contra el 30% en 2018. Knight Frank lo resume en una frase que vale más que cualquier proyección: en Madrid, los mexicanos tomaron el testigo de los venezolanos.
Esa frase describe un cambio operativo completo. El capital venezolano llegó huyendo, con urgencia y horizonte corto. El mexicano llega asignando, con calendario y comité familiar. Son dos tipos de operación con expectativas de acompañamiento opuestas.
España eliminó su golden visa en abril de 2025.
Según el argumento que se repite en todo el mercado latinoamericano, eso debía enfriar la demanda internacional. No pasó. El prime madrileño creció 5% en 2025 y Knight Frank proyecta +4.5% para 2026, encabezando el crecimiento prime del continente. La cuota extranjera subió.
La conclusión es incómoda para buena parte de la industria: la visa nunca fue el motivo de compra. Era un subproducto. Quien compraba para conseguir un permiso dejó de comprar y no se notó. Quien compraba para tener patrimonio en euros, en una ciudad donde puede vivir sin cambiar de idioma y con un huso horario compatible con su empresa en México, sigue comprando.
Los números de valor relativo explican el resto, con una precisión metodológica que conviene dar. Según el Wealth Report 2025 de Knight Frank, un millón de dólares compra 58 m² de prime en Miami, 42 en París, 34 en Londres y 19 en Mónaco. Madrid no aparece en esa lista; el Madrid Insight de la misma consultora la sitúa alrededor de los 105 m². Son dos publicaciones distintas y la comparación directa es indicativa, no exacta. Pero incluso descontando el margen, Madrid compra aproximadamente el doble de metros que Miami por el mismo dólar.
Los precios de referencia en el eje prime van de 10,001 €/m² de media en el distrito de Salamanca — récord histórico, +10.3% interanual — hasta 13,000–15,400 €/m² en Castellana y Recoletos. El producto con marca ronda los 18,000 €/m², una prima de 25% a 35% sobre el residencial sin marca.
Los dos aparecen en casi toda conversación con cliente sobre "diversificar fuera". Los dos tienen mercado real. Y en los dos, la pregunta que importa no es cuánto rinden, sino qué estás comprando exactamente.
Conviene decirlo de entrada: "exótico" no es una categoría de inversión. Es una categoría de marketing. Un activo no se comporta distinto por estar lejos. Se comporta distinto según el marco legal que lo sostiene, la profundidad de su mercado secundario y quién más está comprando. Con ese filtro, Dubái y Bali no se parecen en nada, aunque se vendan en la misma presentación.
Dubái no es un experimento. En 2025 cerró más de 195,000 transacciones residenciales, con más de 200 nacionalidades comprando y un valor de mercado que superó los 541,000 millones de dírhams. Knight Frank registró más de 500 operaciones por encima de los 10 millones de dólares en el año, lo que lo convierte en el mercado ultra-prime más activo del mundo por número de operaciones grandes. El precio prime subió 25.1% en 2025. En Nolab lo notamos y por esta razón ya tenemos listings de propiedades en Dubai directamente con las desarrolladoreas más importantes de la Región como Damac.
Tres cosas juegan a favor y hay que reconocerlas: propiedad plena para extranjeros en zonas freehold, sin impuesto sobre la renta, y una visa dorada de diez años a partir de 2 millones de dírhams de inversión. Es un marco más claro y más rápido que el europeo.
Y ahora la parte que casi nadie pone en la presentación.
Los analistas profesionales no se ponen de acuerdo sobre 2026, y el rango es enorme. Knight Frank proyecta alrededor de +1% para el mercado general y +3% para prime. Cushman & Wakefield proyecta entre +5% y +8%. CBRE, entre +3% y +6%. Y S&P Global Ratings advierte de correcciones de hasta −7%.
Cuando cuatro casas de análisis serias abarcan un rango de quince puntos porcentuales, el mensaje no es "hay incertidumbre". El mensaje es que la variable dominante del mercado dejó de ser económica y pasó a ser geopolítica. El primer trimestre de 2026 cayó 3.8% por un conflicto regional, rebotó en abril con un alto el fuego y volvió a tambalearse en mayo. El mercado se movió al ritmo del noticiero, no del ciclo inmobiliario.
A eso se suma el calendario de entregas. El pipeline de 2026 ronda las 72,000 unidades, aunque la tasa histórica de materialización está entre 46% y 48%, así que las entregas reales probablemente queden entre 33,000 y 50,000. El punto de presión no es 2026: es 2027, que según las proyecciones sería el mayor año de entregas en más de una década. Y el riesgo no se reparte parejo. Los escenarios modelados apuntan a caídas de 10% a 15% en el segmento medio de departamentos con mucha oferta nueva, mientras el prime con suelo limitado aguanta mejor porque, sencillamente, no se puede sobreofertar.
Sobre quién compra: el ranking lo dominan los indios (entre 18% y 22% del pool extranjero), británicos (8–10%), rusos y CIS (7–9%), chinos y pakistaníes. Ningún país latinoamericano aparece en las posiciones altas. México figura en los listados largos de "otras nacionalidades activas", junto a Marruecos, Austria o Jordania. Es presencia, no es corriente.
Lo que eso significa en la práctica: comprarías en un mercado donde no hay comunidad latinoamericana consolidada, ni red de asesores que trabajen en tu huso horario, ni comparables de reventa entre compradores como tú. La liquidez existe, pero no es tu liquidez.
Bali es el caso donde el marketing y la realidad legal están más lejos entre sí, y donde más daño se hace.
El hecho central, y no admite matices: un extranjero no puede tener propiedad plena en Indonesia. El título Hak Milik, el equivalente al pleno dominio, solo puede estar a nombre de un ciudadano indonesio. Ni siquiera una empresa de capital extranjero puede tenerlo. Cuando un anuncio dice "freehold disponible para extranjeros", el anuncio está incompleto en el mejor de los casos.
Las tres rutas legales reales son estas, y ninguna es comprar una casa en el sentido en que lo entendemos en México o España:
Los rendimientos brutos que circulan en el material comercial de Canggu, Uluwatu y Seminyak van del 8% al 15%. No los repito como expectativa. Los menciono porque explican por qué tantos compradores aceptan estructuras que no entienden: la cifra es lo bastante alta para que nadie pregunte qué pasa en el año 26.
Dos cambios recientes que cualquiera que esté considerando Bali debe conocer antes de firmar:
Las estructuras de testaferro se criminalizaron. El acuerdo por el que un ciudadano indonesio aparece como propietario "en tu nombre" era la práctica informal más extendida del mercado. Bajo el Perda de Bali n.º 4 de 2026 pasó de ser civilmente nulo a tener exposición penal, con multas y prisión. Ya antes era un mal negocio: quien figura en el título es el dueño legal y puede vender, hipotecar o simplemente negarse a transferir. Hay casos documentados de pérdidas totales por esta vía.
Desde el 31 de marzo de 2026 se exige licencia para operar alojamiento turístico. Toda propiedad listada en Airbnb, Booking o Expedia necesita NIB, PBG y SLF verificados. Y aquí está el detalle que suele pasarse por alto: tener derechos sobre el inmueble y tener derecho a explotarlo comercialmente son dos cosas distintas. Muchas villas se vendieron con proyecciones de renta que su propia estructura de tenencia no permite ejecutar.
Sobre presencia latinoamericana en Bali, no encontramos registros. No hay estadística oficial de compradores por nacionalidad comparable a la de España o Turquía, lo cual ya dice algo del nivel de formalización del mercado.
No es una comparación de rentabilidad. Es una comparación de qué queda en tu patrimonio cuando pasan veinticinco años.
En Madrid y en Miami compras un inmueble. Se hereda, se hipoteca, se vende a un mercado profundo de compradores parecidos a ti, y el título no caduca.
En Dubái compras un inmueble en un marco sólido, pero en un mercado cuyo precio a doce meses los profesionales no logran acotar en menos de quince puntos, y donde tu nacionalidad no tiene comunidad ni comparables.
En Bali, salvo que montes una PT PMA, no compras un inmueble: compras un contrato con fecha de vencimiento. Puede ser una decisión razonable para un uso de estilo de vida con horizonte definido. No es una decisión patrimonial, y venderla como tal es donde empieza el problema.
Nuestra posición, y la digo sabiendo que nos cuesta conversaciones: si un cliente quiere Dubái o Bali por razones de uso, de vida o de gusto, es legítimo y lo acompañamos. Si los quiere como diversificación patrimonial, hay que revisar el planteamiento antes que el producto.
Cuatro cosas concretas, y ninguna es una conclusión de reporte: son ajustes que ya hicimos o que estamos haciendo.
El calendario del comprador mexicano no es el del comprador local. Si el 20% de la obra nueva de Miami la compran mexicanos y compran en preventa, la operación no se cierra en una visita. Se cierra en un proceso de seis a doce semanas con comité familiar, revisión fiscal y traslado de fondos por tramos. Vender eso con urgencia artificial no acelera nada: descalifica al asesor.
La conversación sobre golden visa hay que reencuadrarla, no evitarla. Llega en la primera llamada, casi siempre. La respuesta honesta es que los programas cambian por decisión política sin aviso, que España ya lo hizo y Portugal también, y que un inmueble bien elegido sobrevive al programa que lo hizo atractivo. Perdemos algunas conversaciones ahí. Las que siguen son mejores.
Diversificar significa moneda distinta, no país distinto. Es la corrección que más veces tenemos que hacer, y la que menos gusta. Miami y Madrid no compiten por el mismo lugar en un patrimonio: uno agrega exposición al dólar, el otro al euro. La pregunta correcta no es cuál es mejor, sino qué falta en la cartera.
Los mercados exóticos se venden por rendimiento y se compran por estructura. Cambiamos el orden de la conversación: primero qué título adquieres y qué pasa cuando vence, después el número. En Bali esa pregunta descalifica la mayoría de las propuestas que llegan a nuestra mesa.
Falta información y sobra folleto. No existe un dataset único de compradores latinoamericanos de lujo en el mundo. Hay registros nacionales con metodologías distintas que nadie cruza. Por eso publicamos esto, y por eso vamos a publicarlo cada trimestre con datos de nuestras propias operaciones.
Espero que hayan disfrutado tanto como yo este análisis y nos leemos en el próximo.
Nota metodológica
Las fuentes de este reporte usan definiciones y periodos distintos y no son directamente comparables entre sí. NAR mide vivienda usada en todo el rango de precio, no solo lujo. Los datos de MIAMI REALTORS® cubren obra nueva, preventa y conversiones en el sur de Florida. El Colegio de Registradores mide compraventas inscritas en España sin desglose por segmento de lujo. TÜİK reporta ventas a extranjeros sin distinguir segmento. Para Dubái, los rangos de nacionalidad provienen de análisis de mercado sobre datos del Dubai Land Department y varían según la fuente, por eso se dan como horquilla. Para Bali no existe estadística oficial de compradores por nacionalidad, así que ahí no damos cifras de distribución: describimos el marco legal, que sí es verificable. Los tickets promedio señalados como cálculo propio se obtienen dividiendo volumen total entre unidades.
Fuentes. Knight Frank, The Wealth Report 2026 (20.ª edición) y Madrid Insight 2025/26 · National Association of REALTORS®, International Transactions in U.S. Residential Real Estate 2026 · MIAMI REALTORS®, New Construction Global Sales Report · Colegio de Registradores de España, datos del segundo trimestre de 2026 · Portal Estadístico del Notariado · TÜİK, Instituto Turco de Estadística · Idealista Datos · Dubai Land Department y análisis de Knight Frank, CBRE, Cushman & Wakefield y S&P Global Ratings sobre el mercado de Dubái · Ley Agraria de Indonesia y Perda de Bali n.º 4 de 2026.
Agustín Yler M. Fericelli es Chief Marketing Officer de Nolab. Nolab opera en residencial prime en México y España. Este texto es un análisis de mercado y no constituye asesoría fiscal, legal ni de inversión; cualquier decisión patrimonial debe consultarse con un asesor profesional en la jurisdicción correspondiente.
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