Comprar un bien inmueble siempre será una de las mejores inversiones que alguien puede realizar en la vida. Para este objetivo, muchas personas optan por elegir un crédito hipotecario que cumpla con sus necesidades y expectativas. Descubre a continuación la guía definitiva de créditos hipotecarios en México y encuentra tu hogar ideal al mejor precio.
¿Qué es un crédito hipotecario?
Un crédito hipotecario en México es una alternativa de financiamiento para comprar, construir o remodelar una propiedad con diversos esquemas de pago. Este tipo de préstamo también puede funcionar para comprar un terreno.
Los plazos del crédito en México para comprar o remodelar una propiedad comúnmente oscilan entre los 10 y 20 años, aunque cada día existen más modalidades abajo y arriba de esos rangos. Lo cual responde a la situación financiera de toda la población.
¿Cómo obtener un crédito hipotecario?
La persona interesada deberá aportar un enganche al principio para poder adquirir el crédito. Este enganche puede ir desde el 10% hasta el 30%.
Durante el proceso es importante contar con más capital para cubrir gastos adicionales.
7 tipos de comisiones que pueden cobrarse en un crédito hipotecario
- Apertura
Monto que se cobra por la apertura de un crédito.
- Autorización diferida
Este monto es la sustitución de la comisión por apertura del crédito, es decir, no se pueden requerir ambas en una misma solicitud. La principal diferencia es que se cobra de forma periódica y no en una sola exhibición.
- Gastos de investigación
Gastos a cubrir con la institución financiera durante el proceso de investigación para la autorización del crédito.
- Confirmación de saldos
También conocida como certificado de saldos, es una comisión correspondiente a la emisión de la constancia de saldos.
- Penalización de pago anticipado parcial y total
Son comisiones derivadas del pago parcial (sin liquidar) o total del crédito (liquidación total). En la actualidad son pocos los esquemas de crédito que cobran esta comisión.
- Penalización por pago tardío
Cobro que se genera por el pago tardío de alguna mensualidad pactada, pero antes del siguiente corte.
- Penalización por falta de pago
Comisión que se cobra cuando no se realiza el pago requerido en el periodo correspondiente.
Además de estas comisiones, también te encontrarás con otro tipo de pagos adicionales como escrituración, gastos notariales y seguros. Estos montos pueden incluirse en la solicitud del crédito con sus intereses correspondientes, sin embargo, cada institución o banco lo pueden manejar de forma distinta. Es necesario aclarar esta información con el asesor que te acompañe en el proceso.
Adicionalmente es fundamental cumplir con los requisitos básicos para la aprobación de un crédito hipotecario. Como lo son:
- Contar con un buen historial crediticio.
- Ser mayor de edad y contar con ingresos comprobables capaces de cubrir el pago de una hipoteca.
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¿Qué tipos de créditos hipotecarios existen en México?
Actualmente existen 6 tipos de créditos hipotecarios que puedes solicitar de acuerdo a tus objetivos:
- Crédito Hipotecario Tradicional
Se utiliza para la compra de una propiedad nueva o usada.
- Crédito Hipotecario de Liquidez o Destino Libre
Este tipo de crédito se utiliza para obtener liquidez financiera y cubrir una necesidad diferente a la compra de una propiedad. Para esto es necesario que el solicitante ponga como garantía una propiedad a su nombre para respaldar el préstamo.
- Pago de pasivos o sustitución de hipoteca
Cambiar una hipoteca de un banco a otro es posible, y esto es importante conocerlo ya que puedes realizar este ajuste de acuerdo a tus necesidades del futuro. Para ello el banco 2 puede emitir un préstamo para liquidar tu hipoteca con el banco 1. Esto es recomendable cuando encuentras una oportunidad donde las comisiones, seguros y tasa de interés son mejores.
Por otro lado, existen créditos ligados a los créditos hipotecarios. Estos pueden solicitarse para realizar mejoras a la propiedad o simplemente para obtener liquidez en ese momento.
- Crédito Hipotecario de Construcción
Este tipo de crédito se solicita para construir una propiedad en un terreno.
- Crédito Hipotecario para Compra de Terreno
Esta modalidad de crédito permite adquirir el terreno donde se quiera construir una vivienda.
Existe una opción donde el crédito para el terreno y el crédito para la construcción se pueden unir en una misma operación.
- Crédito Hipotecario para Mejoras
La solicitud de este préstamo tiene como finalidad realizar mejoras a una propiedad.
Montos y tasas de interés que se manejan en un crédito hipotecario
El costo de un crédito hipotecario depende del monto total solicitado, enganche, plazos a pagar, tasa de interés, comisiones y seguros. Por lo general, al igual que en otros tipos de crédito, un plazo más corto con una tasa de interés baja hará que el costo total de un crédito sea menor al liquidarlo.
Algunos bancos e instituciones permiten integrar los costos de comisiones y seguros a la solicitud del crédito total. Por esta razón es importante conocer el CAT (Costo Anual Total) del crédito, el cual te permitirá conocer los factores que afectan el valor total.
Toma en cuenta que un crédito hipotecario está garantizado con la propiedad o terreno adquirido. Por lo que en caso de que el titular deje de pagar el crédito, el banco o institución pueden reclamar el inmueble para cubrir parcial o totalmente el monto del financiamiento.
¿Quiénes pueden emitir este tipo de créditos?
Cada día que pasa los bancos ofrecen mejores tasas de interés para la compra de un inmueble a través de una hipoteca. En este escenario podemos ver tasas históricas de hasta el 7.7%. Los bancos pueden emitir plazos desde los 5 hasta los 35 años, y pueden emitir préstamos de hasta 20 millones de pesos.
También existen instituciones orientadas a que una parte de la población pueda adquirir su vivienda propia, dentro de ellas podemos encontrar al Infonavit y Fovissste, cuyas modalidades de pago están ligadas a otro tipo de organismos como el IMSS.
Existe un tercer escenario donde los convenios de pago se realizan directamente con el desarrollador inmobiliario de la propiedad en esquemas de 6 a 24 meses. Ya sea en una modalidad de preventa o entrega inmediata.
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¿Qué tipo de crédito deberías elegir?
La elección del crédito hipotecario dependerá del tipo de propiedad y/o operación que quieras realizar, así como del valor total del crédito, plazos y enganche con el que cuentes. A continuación te explicamos cada uno de los conceptos que debes entender a la perfección.
- Tasa de interés
Costo que debes pagar de acuerdo al monto solicitado. Recuerda revisar el tipo de tasa de interés que maneja el esquema, puede ser fija, variable, variable con tope y mixta.
- Costo Anual Total (CAT)
Al igual que con una tarjeta de crédito, el CAT es el porcentaje total anual que engloba la mayoría de gastos que involucra el crédito: intereses, comisiones y seguros.
- Divisa
No todos los créditos hipotecarios se realizan en moneda nacional, algunos pueden solicitarse en otras unidades de valor como VSM (Veces Salarios Mínimos) o UDIs (Unidades de Inversión).
- Aforo
Básicamente es la cantidad de dinero que puede prestarte la institución financiera en proporción al valor del inmueble. Por lo general el aforo es el 80% del valor de la vivienda.
- Amortización
Este concepto hace referencia a los pagos que se realizan directamente al capital sin contemplar los intereses.
- Vida del crédito
Es el tiempo máximo que tendrás para pagar de acuerdo al esquema de pagos que te proporcionó la institución.
- Oferta vinculante
Recuerda siempre pedir esta información durante las negociaciones. Este concepto contiene la información de cuánto te costará el crédito con pesos y centavos.
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