El proceso de fijar el precio de renta de una propiedad puede ser complejo si no se realiza un estudio previo que contemple factores como rendimiento esperado, tendencia del mercado y propiedades similares. Realizar correctamente este primer paso es clave para beneficiar el rendimiento de tu inversión a largo plazo. A continuación exploraremos estos factores clave, además, te brindaremos recomendaciones prácticas para lograr un precio competitivo y realista.
Principales aspectos que influyen en el precio de renta de una casa o departamento en CDMX
Establecer un precio justo y competitivo para tu propiedad en el mercado de las rentas inmobiliarias debe ser prioridad para cualquier propietario que busque este tipo de operaciones como una manera de obtener rendimientos. El precio de renta no es una cifra arbitraria, debe estar modelada, principalmente, por elementos que reflejen las características intrínsecas de una propiedad, así como por lo que dicta el mercado y propiedades en renta similares. Veamos algunos de estos factores a continuación:
1. Ubicación
La ubicación es uno de los factores más relevantes para definir el precio de renta de tu propiedad. Por ejemplo, las propiedades en zonas céntricas con una sólida infraestructura y servicios suelen tener un precio de renta más elevado que aquellas en ubicaciones periféricas o con servicios limitados.
En CDMX, por ejemplo, son mucho más deseadas para rentar las propiedades que se encuentran en colonias como Roma, Condesa, Polanco, y en delegaciones como Benito Juárez, Coyoacán, Miguel Hidalgo y Cuajimalpa. Las propiedades que se ubican dentro de estas zonas cuentan con avenidas y calles de gran movilidad, así como transportes públicos a pocas calles, incluso a metros de distancia, como el metro, metrobus, RTP, rutas, ecobicis, etc., y se ubican además cerca de los principales centros financieros y de trabajo, como lo son Polanco, Av. Revolución, Av. Paseo de la Reforma, Santa Fe, entre otros.
2. Dimensiones
Naturalmente, los metros cuadrados totales de una propiedad permiten una mejor distribución de ambientes interna. Mientras exista un mayor metraje total habitable (ojo: en el metraje total habitable no se toman en cuenta terrazas, roof gardens, bodegas o estacionamientos), dicha propiedad será más atractiva ya que implica un mayor número de ambientes o tamaño de los ambientes mínimos indispensables: recámaras, cocina, baños y estancia principal.
3. Características
Las características de una propiedad influyen directamente en el costo de renta de una propiedad, y entre las características más relevantes encontramos cuestiones como número de baños, de recámaras y estacionamientos. También se toman en cuenta aspectos como si el roof garden es privado, si es que la propiedad cuenta con terraza, y por último pero no menos importante, la calidad en materiales, acabados y diseño interior y exterior de la propiedad.
4. Valores agregados
Entre estos encontramos aspectos como las amenidades: alberca, área de juegos, internet en todas las áreas comunes, espacios de trabajo, roof garden compartido, lobby, fire pit y más.
5. Años de la propiedad y estado de conservación:
Las propiedades cuidadas tienden a tener un precio de alquiler superior en comparación con aquellas en mal estado, ya que implica hacer reparaciones y esto podría costarle dinero al arrendatario.
6. Demanda
La demanda de propiedades en renta en una determinada área tiene mucho que ver con el precio final. Para conocer este factor tan influyente lo ideal es investigar en diversos portales de renta de propiedades de tu zona o, bien, contratar a un especialista en la promoción de propiedades en renta.
Importancia de conocer tu rendimiento óptimo esperado con tu propiedad en renta
El rendimiento anual esperado por tu propiedad en renta es un punto clave para determinar el precio y, por supuesto, requiere de un análisis más profundo. Veámoslo a continuación.
Comprar una propiedad para ponerla en arrendamiento es una técnica de inversión que ha existido por mucho tiempo. En este tipo de inversiones en particular, tener claro el retorno de inversión anual esperado define totalmente el éxito o fracaso de tu inversión. Pero vayamos por partes: con rendimiento nos referimos a la rentabilidad que un propietario puede esperar de su propiedad en renta, y puede variar de acuerdo a los factores que vimos anteriormente.
¿Cuál es un buen rendimiento anual para una propiedad en alquiler?
El rendimiento deseado de una casa o departamento en arrendamiento varía de acuerdo a los objetivos y circunstancias de cada propietario. Sin embargo, en términos generales, un buen rendimiento para una propiedad en arrendamiento suele estar en el rango del 5% al 10% del valor total de un inmueble. Este rango proporciona un equilibrio entre estabilidad y rentabilidad, y es comúnmente aceptado en el mundo inmobiliario.
- 5% al 7%: Este es un tipo de rendimiento considerado como moderado. Aunque puede ser menor, ofrece estabilidad y puede ser atractivo para inversionistas más conservadores.
- 8% al 10%: Considerado un rendimiento sólido. Ofrece un equilibrio entre estabilidad y ganancias superiores, siendo atractivo para muchos inversionistas.
- Superior al 10%: Aunque puede ser más difícil de alcanzar, un rendimiento superior al 10% se considera excelente. Sin embargo, a menudo puede requerir una gestión más activa y puede implicar un mayor riesgo.
Fórmula para calcular el valor de renta de una casa o departamento
Hagamos un ejercicio para obtener el valor de renta de una casa o departamento nuevo con el siguiente ejemplo: departamento en la colonia Condesa con un valor de 6 millones de pesos y esperando un rendimiento moderado.
Objetivo: Rendimiento moderado (entre 5% y 7%)
Pasos:
1. Determinar el rango de renta deseado:
- Rendimiento moderado: entre 5% y 7% anual
- Para una propiedad de $6 millones de pesos, esto significa una renta anual entre $300,000 y $420,000 pesos.
2. Dividir la renta anual entre 12 para obtener la renta mensual:
- Renta mensual mínima: $25,000 pesos
- Renta mensual máxima: $35,000 pesos
¿Existen otro métodos para establecer el precio de renta?
Determinar un precio de renta adecuado requiere un enfoque metódico. A continuación presentamos algunos de los métodos más comunes utilizados por propietarios e inversores:
- Rendimiento Bruto: Se calcula dividiendo los ingresos anuales esperados por el valor de mercado de la propiedad. Este método proporciona una visión general del retorno de inversión.
- Rendimiento Neto: Similar al rendimiento bruto, pero se resta el costo de impuestos, reparaciones y otros gastos asociados con la propiedad. Ofrece una perspectiva más ajustada de la rentabilidad real.
- Método Comparativo: Implica comparar el precio de la propiedad con propiedades similares en la misma zona, brindando una referencia basada en el mercado local.
Tips para establecer un precio competitivo y realista
Establecer un precio de alquiler efectivo va más allá de aplicar fórmulas. Aquí hay algunos consejos prácticos:
- Investigación de mercado: Es altamente recomendable investigar sobre las propiedades que se rentan en la misma zona, desde el barrio y hasta la calle en particular. Tener estos precios en mente te ayudará a establecer una idea realista del monto que podrás cobrar el día de mañana.
- Considera todos los factores: En este punto es muy necesario reflexionar sobre los factores que ya explicamos anteriormente: ubicación, dimensiones, características, estado de conservación y rentabilidad anual esperada.
- Mantenimiento de la propiedad y del complejo donde se encuentre: El mantenimiento de una propiedad mientras se encuentre en arrendamiento debe acordarse por ambas partes. Ya sea que el arrendatario pague por él, lo haga el arrendador o se tome este gasto en conjunto. En principio es recomendable establecerse en el contrato de arrendamiento. Por otro lado, si la propiedad se encuentra dentro de un complejo residencial compartido, como un condominio o un edificio, debe tomarse en cuenta el costo del mantenimiento compartido entre los demás habitantes. Este mantenimiento por lo general se destina a cuestiones de limpieza y reparaciones menores (tuberías, cableado, plagas, etc).
- Negociación abierta: Por lo anterior, es muy recomendable tener la apertura por ambas partes a negociar un precio realista y justo, que se adecúe a las necesidades de los dos.
- Conviértete en un arrendador estrella: Fomentar una relación positiva con tus inquilinos, puede contribuir a una retención por años, lo que implica un ingreso seguro para tu futuro.
Establecer el precio de alquiler ideal es un proceso multifacético que requiere consideración cuidadosa de diversos factores. Al utilizar métodos sólidos, realizar investigaciones de mercado y ser proactivo en el mantenimiento de la propiedad, los propietarios pueden lograr precios de alquiler competitivos y realistas que optimicen su inversión a largo plazo. La clave radica en el equilibrio entre las condiciones del mercado y las características únicas de la propiedad.
