¿Preventa, nueva o usada? La guía definitiva para comprar en CDMX sin arrepentirte en 2026

Imagina esto: te alcanza para comprar un departamento usado de 100m² en Portales o uno en preventa en Narvarte. Mismo presupuesto, dos realidades completamente distintas. ¿Cuál compras…? Si dudaste aunque sea un segundo, este artículo es para ti.

El mercado inmobiliario de la Ciudad de México entró al cierre de 2025 con una ecuación brutal: menos oferta, precios firmes al alza y compradores cada vez más exigentes. Según datos de TINSA by Accumin al tercer trimestre de 2025, las unidades vendidas de vivienda nueva cayeron 4% anual, el stock disponible se contrajo 9.8% y el precio promedio por metro cuadrado alcanzó los $51,966, con un incremento de 4.7% en el año.

Al mismo tiempo, la Sociedad Hipotecaria Federal reporta que el 60% de las compras en México son de vivienda usada, mientras que el 40% corresponde a propiedades nuevas. Se estima que por cada inmueble residencial nuevo que se vende en el país, se compran dos usados.

¿Qué significa todo esto? Que el mercado ya no premia la improvisación. Premia a quien sabe exactamente qué está comprando, por qué lo está comprando y en qué momento lo está comprando.

No hay una respuesta universal a la pregunta "¿preventa, nueva o usada?", pero sí hay una respuesta correcta para ti. Y encontrarla depende de dos cosas: tu perfil y tus objetivos. Aquí te ayudo a descifrar ambos.

El panorama inmobiliario en CDMX hoy: menos oferta, más selectividad

Antes de entrar a las tres opciones, necesitas entender el tablero en el que estás jugando. El tercer trimestre de 2025 dejó números claros:

• Ventas de vivienda nueva: caída de 4% anual, pero crecimiento de 1% trimestral. En total, 7,640 unidades vendidas en la Zona Metropolitana del Valle de México.
• Stock disponible: contracción de 9.8% anual y 2.5% trimestral, con 1,126 desarrollos activos.
• Precio promedio de vivienda nueva: $51,966 por metro cuadrado, con un incremento de 4.7% anual y 2% trimestral.
• Precio promedio de vivienda usada: $42,140 por metro cuadrado, con una tendencia moderada al alza.
• CAP rate en renta tradicional: 7.18%, ligeramente superior a trimestres previos.

La lectura de fondo es directa: la oferta se está comprimiendo, el ritmo de colocación se modera y el precio por metro cuadrado se mantiene firme. Esto no es malo, es selectivo. El mercado está premiando ubicaciones estratégicas, productos bien pensados y decisiones informadas.

Si estás pensando en comprar en 2026, no puedes darte el lujo de decidir "a ojo" o porque "ya es momento". La decisión correcta no es la que toma todo mundo, es la que se alinea con tu realidad financiera, tu horizonte de inversión y tu tolerancia al riesgo.

Los tres perfiles de comprador en CDMX (y cuál eres tú)

Antes de analizar preventa, nueva o usada, necesitas saber quién eres en este juego. No todos compramos por las mismas razones ni con los mismos objetivos.

Perfil 1: El comprador primerizo

• Lo que buscas: seguridad, financiamiento accesible, entrar al mercado sin descapitalizarte.
• Tu presupuesto: entre $3.5 millones y $5 millones.
• Tus zonas objetivo: Portales, Narvarte, Guerrero, zonas emergentes con potencial de plusvalía a mediano plazo.
• Tu mayor temor: comprar mal, que la inversión no crezca o quedarte sin liquidez.

Perfil 2: El inversionista táctico

• Lo que buscas: plusvalía a corto plazo, liquidez, posibilidad de arrendar con buenos rendimientos.
• Tu presupuesto: entre $5 millones y $15 millones.
• Tus zonas objetivo: Roma, Condesa, Del Valle, Polanco, corredores consolidados con demanda constante.
• Tu mayor temor: que el inmueble no se rente rápido o que la plusvalía no se materialice en el tiempo que proyectaste.

Perfil 3: El comprador patrimonial

• Lo que buscas: preservar capital, estabilidad, exclusividad, calidad de vida.
• Tu presupuesto: más de $15 millones.
• Tus zonas objetivo: Polanco, Lomas de Chapultepec, Bosques de las Lomas, Lomas de Vista Hermosa, Santa Fe, Bosque Real.
• Tu mayor temor: volatilidad, incertidumbre, proyectos que no cumplan con el nivel de acabados y servicios que esperas.

Si te identificaste con alguno de estos tres perfiles, ya tienes la mitad del camino recorrido. Ahora sí, vamos a las opciones.

Opción 1: Comprar en preventa → Plusvalía garantizada (si sabes con quién)

¿Qué es realmente la preventa?

Comprar en preventa significa adquirir una propiedad antes de que esté construida o cuando el proyecto aún se encuentra en sus etapas iniciales. En algunos casos, la compra se realiza literalmente sobre planos o renders.

Es importante distinguir tres conceptos:

• Preventa: el proyecto no ha comenzado construcción o está en etapa muy temprana.
• Preconstrucción: la construcción está en marcha, hay avances visibles y plazos más definidos.
• Entrega inmediata: el inmueble está terminado y listo para habitarse.

Ventajas de comprar en preventa

1. Precio de entrada más bajo: Este es el gancho principal. Dependiendo de la etapa de construcción, los desarrolladores ofrecen descuentos que van del 10% al 30%. Si entras en la fase más temprana, puedes acceder a precios significativamente menores que en entrega inmediata.
2. Plusvalía durante construcción: Un departamento adquirido en preventa puede incrementar su valor hasta en un 20% al finalizar la construcción. Esto lo convierte en una inversión atractiva para quienes tienen visión de mediano plazo y pueden esperar entre 18 y 36 meses.
3. Esquemas de pago flexibles: Como cuentas con bastante tiempo desde la compra hasta la entrega, los planes de financiamiento y esquemas de pago suelen ser más accesibles. Puedes fraccionar el enganche, diferir pagos y aprovechar promociones que no existen en entrega inmediata.
4. Personalización de acabados: Muchos desarrolladores permiten elegir o modificar acabados como pisos, cocina, baños, closets o instalaciones. Esto agrega valor al inmueble y te permite adaptarlo a tus necesidades específicas.
5. Posibilidad de elegir mejores ubicaciones: Los primeros compradores tienen la ventaja de elegir los mejores departamentos dentro del proyecto: orientación, piso, vista, ubicación dentro del conjunto.

Desventajas y riesgos de la preventa

• Retrasos en la entrega: Este es el riesgo más común y más frustrante. Factores como problemas en la construcción, permisos, financiamiento del desarrollador o situaciones externas pueden prolongar los plazos establecidos. En el peor de los casos, hablamos de retrasos de 6 a 12 meses adicionales.
• Cambios en diseño o acabados: El diseño inicial del departamento puede sufrir modificaciones durante la construcción. Si no revisaste el contrato con lupa, esos cambios pueden afectar características que diste por hecho.
• Dependencia total del desarrollador: Comprar en preventa es un acto de fe. Dependes 100% de la solvencia financiera, la reputación y la capacidad de ejecución del desarrollador. Si la empresa tiene problemas, tu inversión está en riesgo.

¿Para quién tiene sentido la preventa?

• Inversionista con visión de mediano plazo (18-36 meses): Puedes esperar y estás dispuesto a asumir el riesgo a cambio de plusvalía.
• Comprador primerizo que puede esperar y necesita apalancamiento: Los esquemas de pago flexibles te permiten entrar al mercado sin descapitalizarte de golpe.
• Quien busca personalizar su espacio: Valoras la posibilidad de elegir acabados y adaptar el inmueble a tu gusto.

Investigar la trayectoria del desarrollador es NO negociable. Revisa proyectos previos, busca opiniones de compradores anteriores, verifica que el proyecto tenga todos los permisos y licencias en regla. Lee el contrato con lupa, especialmente las cláusulas de entrega, penalizaciones por retraso y garantías.

Opción 2: Comprar propiedad nueva → Modernidad sin sorpresas

¿Qué significa "nueva"?

Hablamos de un inmueble terminado, listo para habitar, con diseño contemporáneo, tecnología actual y cero desgaste. Es la opción "llave en mano": compras hoy, te mudas mañana.

Ventajas de comprar nueva

1. Cero reparaciones inmediatas: Todo está nuevo. Instalaciones, acabados, infraestructura. No vas a gastar en mantenimiento correctivo durante los primeros años.
2. Eficiencia energética: Las viviendas nuevas suelen contar con certificaciones energéticas altas (A o B), sistemas de aerotermia, paneles solares, aislamientos térmicos avanzados. Esto se traduce en ahorro real en servicios y mayor confort.
3. Amenidades modernas: Gym, cowork, salón de eventos, roof garden, seguridad 24/7, cloración salina en albercas. Las amenidades no son lujo, son ventaja competitiva si piensas rentar o revender.
4. Plusvalía más rápida en zonas en desarrollo: Las viviendas nuevas ubicadas en zonas con proyectos de infraestructura en marcha (nuevas vialidades, transporte, servicios) tienden a aumentar su valor más rápido que las usadas en la misma zona.
5. Garantías de construcción vigentes: Si algo falla en los primeros años, está cubierto por garantía del desarrollador.

Desventajas de comprar nueva

• Precio más alto: Una propiedad nueva puede costar hasta 30% más que una usada en la misma zona. Estás pagando el premium por estrenar, tecnología y amenidades.
• Menos margen de negociación: A diferencia de la compraventa de usadas, el precio en nuevas suele ser menos flexible. Los desarrolladores tienen estructura de precios más rígida.
• Ubicaciones a veces menos consolidadas: Muchos desarrollos nuevos están en zonas emergentes o en la periferia. Eso puede significar mayor distancia a centros de trabajo, servicios o infraestructura consolidada.

¿Para quién tiene sentido comprar nueva?

• Comprador que necesita mudarse ya: No puedes esperar 18 o 24 meses. Necesitas un lugar listo para habitar.
• Inversionista que busca arrendar rápido: Las amenidades modernas son un diferenciador clave para atraer inquilinos corporativos o profesionales jóvenes.
• Quien valora comodidad, tecnología y bajo mantenimiento: Prefieres pagar el premium por tener todo resuelto desde día uno.

Ubicación y conectividad. Una propiedad nueva en el sur no compite con una usada en Polanco, aunque cuesten lo mismo. La pregunta no es solo "¿es nueva?", sino "¿está bien ubicada y bien conectada?".

Opción 3: Comprar usada → Ubicación consolidada, precio negociable

¿Qué implica "usada"?

Hablamos de propiedades con antigüedad (el promedio en CDMX es de 20 años), ubicadas en zonas ya consolidadas, con infraestructura probada y precios más accesibles. El precio promedio de vivienda usada en CDMX al tercer trimestre de 2025 fue de $42,140 por metro cuadrado.

Ventajas de comprar usada

1. Mejor precio por metro cuadrado: Hasta 30% menos que una propiedad nueva en la misma zona. Si tienes presupuesto limitado o prefieres invertir la diferencia en remodelación, esta es tu opción.
2. Ubicaciones prime: Las propiedades usadas suelen estar en las mejores zonas de la ciudad: Polanco, Roma, Condesa, Del Valle, Lomas de Chapultepec. Zonas donde ya no se construye mucho, donde la oferta es limitada y la demanda es constante.
3. Infraestructura y servicios probados: No estás apostando a que la zona "va a crecer". La zona ya creció. Ya tiene transporte, comercios, escuelas, hospitales, parques.
4. Margen de negociación: A diferencia de las nuevas, en las usadas puedes negociar precio, condiciones de pago, reparaciones pendientes, incluso acuerdos sobre adeudos de predial o agua.
5. Espacios más amplios y terrenos más extensos: Las propiedades usadas, especialmente las de hace 20 o 30 años, suelen tener distribuciones más generosas, techos más altos y terrenos más grandes que los desarrollos nuevos actuales.

Desventajas de comprar usada

• Reparaciones y actualizaciones necesarias: Es muy probable que debas invertir en remodelación: instalaciones eléctricas, hidráulicas, acabados, impermeabilización. Esto puede representar entre $500,000 y $1 millón adicionales dependiendo del estado de la propiedad.
• Impuestos por compraventa de usada: Existen costos fiscales específicos de la compraventa de propiedades usadas que debes considerar en tu presupuesto.
• Due diligence exhaustivo: Tienes que revisar certificado de gravamen, adeudos de predial, agua, luz, verificar que la propiedad esté registrada correctamente en el Registro Público de la Propiedad, descartar juicios testamentarios inconclusos, confirmar que no tenga hipoteca vigente.
• Actualización de cambio de propietario: En muchos casos, la propiedad sigue a nombre del dueño original y no de quien te la está vendiendo. Esto implica trámites adicionales y verificación legal más profunda.

¿Para quién tiene sentido comprar usada?

• Inversionista que conoce el mercado y sabe valorar remodelaciones: Tienes experiencia, sabes calcular costos de obra y puedes convertir una propiedad antigua en un producto competitivo.
• Comprador que prioriza ubicación sobre modernidad: Prefieres vivir en Roma Norte en un edificio de los años 80 que en un desarrollo nuevo en la periferia.
• Quien busca espacios amplios y está dispuesto a personalizar: Valoras distribuciones generosas, alturas de techo, terrazas grandes. Y no te asusta invertir en remodelación.

Due diligence. No puedes comprar una propiedad usada sin antes revisar certificado de gravamen, verificar que no tenga adeudos, confirmar que el vendedor es el propietario legal, hacer una inspección con un experto que revise estructura, instalaciones, filtraciones, fugas de gas, plagas.

Comparativa directa: preventa vs. nueva vs. usada

Para que puedas ver las tres opciones en un solo lugar, aquí va una tabla comparativa que resume los puntos clave:

Si buscas maximizar ROI en 3 años:

• Preventa en zona emergente (Narvarte, Portales, Guerrero) donde la plusvalía proyectada es alta.
• Usada en zona prime (Roma, Polanco, Condesa) que puedas remodelar y posicionar como producto premium.

Si buscas liquidez y renta inmediata:

• Nueva con amenidades competitivas que atraiga inquilinos corporativos.
• Usada bien ubicada y bien presentada en zonas con alta demanda de renta.

Si buscas preservar capital a largo plazo:

• Usada en Polanco, Lomas de Chapultepec o Bosques de las Lomas, zonas que han probado resiliencia histórica.
• Nueva en Bosque Real o Santa Fe, desarrollos planificados con crecimiento controlado.

Errores comunes que te pueden costar millones (y cómo evitarlos)

Tan importante como saber qué hacer es saber qué NO hacer. Aquí van los errores más caros que veo repetirse una y otra vez.

Error 1: Comprar preventa sin investigar al desarrollador

El error: Te enamoras del render, del precio y del descuento. Firmas sin investigar quién está detrás del proyecto.

El costo: Retrasos de 12+ meses, cambios en acabados, en el peor caso, proyecto inconcluso.

La solución: Verifica proyectos previos del desarrollador. Busca opiniones de compradores anteriores. Revisa que el proyecto tenga todos los permisos y licencias en regla. Solicita estados financieros de la empresa si es posible. Lee el contrato con lupa y, si es necesario, paga a un abogado para que lo revise contigo.

Error 2: Comprar usada sin due diligence

El error: Confías en lo que te dice el vendedor. No verificas certificados, adeudos, registros.

El costo: Descubres gravámenes, hipotecas vigentes, adeudos millonarios de predial o problemas testamentarios después de haber pagado.

La solución: Solicita certificado de gravamen actualizado. Verifica que no haya adeudos de predial, agua, luz. Confirma que el vendedor es el propietario registrado en el Registro Público de la Propiedad. Haz una inspección física con un experto: estructura, instalaciones, filtraciones, fugas. Contrata un abogado especializado en bienes raíces para revisar toda la documentación.

Error 3: Comprar nueva solo por "estrenar" sin analizar ubicación

El error: Pagas el premium por una propiedad nueva en una zona mal conectada, sin servicios consolidados, sin proyección de crecimiento.

El costo: Tu inversión no crece. El inmueble no se renta fácil. La reventa es complicada.

La solución: Prioriza ubicación y conectividad sobre el factor "nuevo". Analiza si la zona tiene proyectos de infraestructura en marcha. Verifica accesibilidad a centros de trabajo, escuelas, hospitales, comercios. Investiga si hay desarrollos comerciales o de servicios planeados. Una nueva mal ubicada vale menos que una usada en ubicación prime.

Error 4: No tener claro tu horizonte de inversión

El error: Compras preventa porque "es buen negocio" pero necesitas liquidez en 12 meses.

El costo: No puedes vender hasta que esté construida. Pierdes oportunidades. Estrés financiero.

La solución: Define tu horizonte antes de decidir. Si necesitas liquidez en menos de 18 meses, preventa NO es para ti. Si tu horizonte es 5+ años, preventa o usada con remodelación pueden ser excelentes opciones. Si necesitas generar flujo inmediato, nueva o usada lista para rentar son tu camino.

Ya tienes esta información… ¿qué sigue?

En 2026, comprar en la Ciudad de México ya no es un acto impulsivo ni una apuesta emocional. Es una decisión estratégica que combina contexto de mercado, perfil del comprador y una lectura honesta del riesgo. Preventa, obra nueva y vivienda usada no compiten entre sí: cumplen funciones distintas según tu objetivo, tu horizonte y tu tolerancia a la incertidumbre.

Más allá de la propiedad, lo verdaderamente valioso es contar con acompañamiento experto que entienda el mercado, anticipe riesgos y te ayude a elegir el formato correcto para tu perfil. En Nolab, la prioridad no es venderte una propiedad, sino ayudarte a comprar bien: con información clara, análisis real y una estrategia alineada a tus objetivos patrimoniales. Porque en un mercado cada vez más selectivo, la mejor inversión no es la más popular, sino la mejor pensada. Contáctanos y recibe acompañamiento de un asesor especializado en la zona de tu interés hoy mismo.